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주택규제가 심해지면서 아파트, 오피스텔 쪽은 수익을 내기가 어려운 상황이지요.
이러한 문제속에서, 주목해야될 상품은 지식산업센터일 수 있습니다. 지식산업센터는 투자자에게 재산세, 취득세 감면혜택을 지원받을 수 있으며,
들어오는 기업들도 법인세를 감면받는 혜택이 존재합니다.
세금문제에 예민한 지금 부동산시기에 안성맞춤 으로 진행할 수 있습니다.부동산의 성공 사례는 경부선 라인들을 따라 많이 일궈냈었죠.
강남, 분당, 판교, 광교, 동탄 순으로 이어지게 되었는데 2신도시 동탄테크노밸리안에 지금까지와 똑같은 흔한 지식산업센터 가 아닌, 현재 트렌드에 맞춰서 새로운 지식산업센터가 공급됩니다.
동탄 테크노밸리에 공급되는 '라이브오피스'는 기업수요와 주거수요를 동시에 잡을 수 있는 상품으로 준비됩니다.
전국의 단 3곳만 공급되었던 라이브오피스는 현재 이곳에 첫째로 전국 4번째로 공급됩니다.
오피스와+라이브를 합친 부동산 신조어로, 기업들이 사무실로 활용하면서 샤워실, 화장실, 주방, 냉장고, 붙박이장까지 주거(라이브)목적으로 활용이 가능합니다.
그로인해 부동산 투자자들 사이에서 굉장히 신선한 상품으로 주목받고있으며, 실입주 기업들 사이에서도 공간활용도를 극대화 시킬수있는 사무실로 사용이 가능하기때문에 반응이 굉장히 폭발적으로 진행되고있습니다.
화성 동탄 2신도시 지원시설용지 39BL에 선보여지는 이 곳은 지하 3층, 지상 최고 26층(오피스 18층, 오피스텔 26층)으로 조성되는데, 오피스 693실, 오피스텔 166실. 근린생활시설 64실로 구성되는 복합단지로 동탄 지식산업센터 분양 시잔에서 핫플레이스로 자리매김 할 전망입니다.
라이브오피스가 전국에서 4번째로 공급되는 이 주변은 첨단산업과 주거, 교육, 문화, 비지니스 기능이 조화된 새로운 신도시로 급부상중이며,
교통의 중심 생활의 중심, 경제 중심의 수도권 남부 최대의 거점도시로 개발예정입니다.
동탄2신도시는 대한민국 거대규모 신도시이며, 대규모 기업들이 공급될 예정입니다. 대표적으로 공급되는 기업들은, 삼성전자 기흥,화성 캠퍼스가 있으며 LG전자, 한미약품등 굵직한 대기업들이
선호하는 중심지로 확인되는 지역입니다. 300만 배후인구를 위한 광역생활 도시서비스도 제공되며, 이곳 내에서도 동탄 지식산업센터는 핵심지역으로 바라보게 됩니다.
동탄테크노밸리는 면적 약 47만평 입주기업만 4500여개 인구 20만명을 예정하고 있으며, 현재 80프로 입주가 완료된 상태이며, IT전문 판교에 2.3배, 광교에 5,7배 크기로 굉장히 큰 규모로 개발이 진행되고 있습니다.
1. 다시뜨는 중대형 아파트
그간 부동산 시장에서는 1~2인가구 증가에 따라 소형아파트 인기가 점점 커질 것이란 전망이 지배적이었습니다. 하지만 코로나19 이후 재택근무가 업무 방식의 새로운 기준으로 자리매김하면서
지금보다 넓은 공간을 필요로 하게 됐고, 이에 따라 중대형 아파트에 대하 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 이와 함께 오래된 아파트보다는 공간 활용도가 높은 새아파트 수요가 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.
​2.구조적 벽화, 우리집 이테리어
홈 퍼시닝 기업 이케아의 '라이프 앳 홈 2020' 리포트에서는 코로나19로 인해 집에 머무는 시간이 늘어나면서 집은 일과 삶의 균형을 맞출 수 있는 공간으로 인식했습니다.
휴식하는 공간 외에 별도의 업무공간, 운동등 취미활동을 즐길 수 있는 공간, 자연을 즐길 수 있는 정원이나 발코니 등 다양한 공간에 대한 수요가 늘어났다는 것입니다.
따라서 변화하는 라이프스타일에 맞춰 역할을 수행할 수 있는 알파룸, 펜트리, 테라스와 같이 집의 구조를 자유자래로 바꿀 수 있는 설계가 적용된 집이 더 각광받을 가능성이 높습니다.
​3.세컨드 하우스
코로나19의 장기화로 자유로운 해외여행이 어려워지면서 국내여행객이 급증하고 있습니다. 국내 숙박업체 조사에 따르면 코로나19 장기화로 여가 산업에서도 '언택트'수요가 늘어고 있다고 분석했는데요. 상대적으로 타인 접촉 가능성이 낮은 펜션 이용 건수는 작년대비 105% 늘었으며, 독채형 펜션 이용건수는 93% 늘었습니다.
실제 강원도의 한 독채펜션은 이미 2021년 초까지 모든 예약이 마감된 상태입니다. 이러한 이유로 자산가들 사이에서는 숙박 대란도 겪지 않고 언제든 이용할 수 있는 휴양지 중심의 주거상품인
'세컨드 하우스'에 대한 관심이 다시 커질 전망입니다.
​4.위성 오피스·거점 오피스 부각
오피스 위치에 대한 기조 인식도 달라지는 추세입니다. 일반적으로 교통이 편리한 도심에 위치한 오피스의 선호도가 높지만, 코로나19로 인해 이러한 형태가 변화할 것이란 전망입니다.
재택근무의 한계로 인해 어쩔 수 없이 다시 오피스로 출근하는 곳도 늘고 있습니다. 이에 따라 거점 오피스와 같은 새로운 형태의 사무실들에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
거점 오피스는 각 지역에 소규모 거점을 두고 분산하여 일할 수 있게 한 사무실로, 감염병 발생으로 인한 폐쇄, 통근 중 감염 위험 감소, 출퇴근 거리 단축 등의 문제점들을 해소할 수 있어 주목받고 있습니다.
공유 오피스 시장이 코로나19에도 큰 타격을 받지 않은 이유도 이와 같은 새로운 형태의 오피스에 대한 관심 덕입니다.
​5.비대면 온라인 시대 지속으로 물류창고도 인기
물류창고 또한 코로나19 여파로 수요가 크게 늘며 관심을 받고 있습니다. '비대면'온라인 쇼핑일 일상화되면서 재고 물품을 보관할 창고 확보 경쟁이 치열해진 까닭입니다.
물류창고는 대형차량의 접근과 이동이 편리한 곳에 위치해야 하는데, 도심에서는 장소 마련이 쉽지 않아 대게 서울과 가까운 경기 인천 등 수도권에 위치하고 있습니다.
하지만 최근 민원 등의 문제로 인허가가 쉽지 않은 상황입니다. 수요는 몰리는데 인허가가 나지 않으면 가격이 상승할 수 밖에 없다는 것이 관련업계의 설명입니다.
서울 3대 업무 지구인 광화문, 여의도, 강남 인근 아파트 시세를 직방 앱에서 찾아봤다.
여기서 주의해야 할 것이, 1인 가구는 의외로 회사와 집이 너무 가까운 것은 선호하지 않는답니다. 저희 임차인들이 실제로 해 주신 이야기인데, 직장이 사무실과 너무 붙어 있으면 주말에도 일하는 기분이 든다고 하더군요.
정말 그런가요? 추가로 주의 깊게 봐야 할 지하철은 2호선, 9호선, 7호선, 3호선, 신분당선 등으로 주요한 일자리를 통과하는 주요 노선입니다.
두 번째, 오피스텔은 초역세권을 좋아합니다. 역세권 도보 5분(여자 걸음 기준) 이내일수록 좋고, 비를 맞지 않는다면 금상첨화입니다.
오피스텔은 상업지에 지어지기 때문에 대부분 역에서 가깝습니다. 그리고 또 한 가지, 한밤중에도 택시 이용이 쉬우면 더더욱 좋습니다.
혼자 사는 싱글족이 일을 마치고 밤늦게 귀가 시 너무 조용한 주택가를 걸어야 가한다면 무서움을 느낄 수도 있으니까요. 그리고 오피스텔 특성상 꼭 직장인 수요만 있는 것이 아니기에
자영업 등 밤늦게 가게를 마치고 귀가하는 분들이나 새벽 오픈을 위해 일찍 나서야 하는 분들에게도 택시 잡는 것이 중요하답니다.
세 번째, 오피스텔 뒤편으로 혼밥이 가능한 식당들이 많으면 더 좋습니다. 인근에 백화점이나 마트가 있으면 더할 나위 없고요. 다이소와 스타벅스도 싱글족들에게 소중한 존재죠.
네 번째, 예산이 된다면 이왕이면 브랜드 오피스텔이 좋습니다. 관리가 잘돼야 건물 노후도 천천히 오고, 그만큼 오랜 시간 안정적으로 임차할 수 있기 때문입니다.
임대인에게 임차하기에도 유리합니다. 푸르지오시티, 디오빌, 아크로빌, 아이파크 등 대형 건설사에서 분양하는 오피스텔이 재매각 시에도 조금 유리합니다.
건물 내 관리단이 잘 꾸려져 관리비가 적당하며, 세대 수가 많은 오피스텔이면 더 좋습니다. 건물 내 헬스클럽이 있는 것도 임차인들이 선호하는 요소 중 하나긴 하지만, 헬스클럽과 주차는 1인 가구에게 필수적인 요소는 아닙니다.
다섯 번째, 가장 먼저 언급한 직주근접 외에도 오피스텔이 필요한 입지는 학생 수요입니다.
건대 근처라든지, 강남역 1번 출구 인근은 의대, 치대, 로스쿨 등 전문 시험을 준비하는 학생들이 많이 거주하는 곳입니다. 전문 학원들이 들어서면서 오피스텔과 기숙 시설들이 인근 다가구에 많습니다.
임대료도 좋고, 공실도 거의 없죠. 대치동 인근도 단기 학원 통원을 위한 단기 풀옵션 임대를 하는 오피스텔이 있답니다.
경기도 모 지하상가의 경우, 지하상가와 맞닿은 오피스텔은 낡았지만, 인기가 높습니다. 이유는 저층부는 상가처럼 활용이 되고 있어 임차가 항상 활발하기 때문이랍니다. 정말 다양한 오피스텔의 세계가 있지요?
9. 전매제한
- 지식산업센터, 오피스: 분양권 전매 허용(등기 전에 전매 가능합니다.)
- 오피스텔: 규제지역에 한해 등기시까지 전매금지. 오피스텔 투자 지역이 규제인 경우가 대부분이라 등기시까지 전매가 금지되는 것이라 봐야합니다.
10. 최근 공급 트렌드
- 지식산업센터: 공급 가능한 용지 제한적 요즘 지식산업센터가 너무 많이 생기는 것 같죠? 맞습니다. 그래서 정말 잘 골라야 합니다.
그런데 투자 측면으로 보았을 때, 지식산업센터로 허가된 공급 용지가 제한적입니다. 아무 곳에나 지을 수 없다는 것입니다.
그렇기 때문에 오피스나 오피스텔처럼 경쟁 상품이 과잉 공급될 확률이 적습니다.
- 오피스: 경쟁 상품 과잉 상태로 투자 주의
- 오피스텔: 도심권 경쟁 상품 과잉 상태로 투자 주의
11. 공실리스크
- 지식산업센터: 실입주 가능하고, 보통 5년 이상 장기 임대를 합니다. 지식산업센터는 입주 가능한 업종이 제한적인데, 대부분을 차지하는 제조업, 벤쳐기업 등 특성상 이사를 잘 하지 않는 경우가 대부분입니다.
동탄역 힐스테이트 멀티플라이어
실례로 최근 지식산업센터가 많이 공급된 경기도 하남에서는 가장 먼저 지어진 지식산업센터도 공실이 없는 상태입니다.
주변에 새로운 곳이 생겨도 이사를 잘 가지 않는 다는 것입니다. 그래서 임대를 하면 임차인이 자주 바뀌지 않습니다.(안정적인 수익률)
- 오피스: 오피스도 마찬가지로 장기임대가 많습니다.
- 오피스텔: 1~2년 주기로 임차인이 변경됩니다. 변경될 때 마다 신경쓰이는 것도 많고, 변경되는 중간에 공실이 발생하기도 하죠.
​내용을 보고 눈치채셨겠지만, 지식산업센터는 요즘 최고의 부동산 투자처입니다. 분양하는 회사들이나 부동산들도 지식산업센터를 분양받고 싶어합니다.
물론, 좋은 지식산업센터를 선택하는건 기본이지요.