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“지식산업센터”란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
동탄 일대는 삼성전자, 화성동탄 산업 등 주요산업시설 수도권 최대 300만 배후 인구 확보 수원, 용인 오산 등 수도권 최대의 지식기반산업 집적지이며,
수도권 광역도로망 집중지역 광역철도망(SRT, GTX, 인덕원~수원) 수도권 교통의 중심지이다.
힐스테이트 동탄역 멀티플라이어 오피스는 동탄테크노밸리의 중심입지를 선점해 풍부한 배후수요를 흡수하기에 유리한 입지환경을 갖추고 있습니다.
사무실 내 다락&욕실&발코니(일부호실 제외)가 있어 업무와 휴식공간을 분리하여 활용하기 좋고,입주업체 공용창고&피트니스 센터&공용 회의실 등
단지 내 편리한 커뮤니티시설도 조성된다고 합니다. 대한민국 브랜드 파워1위, 평판1위 힐스테이트가 만드는 오피스답게 우수한 입지는 물론, 상품구성에도 세심한 신경을 쓸 예정이라고 합니다.
우선, 워라밸을 풍요롭게 누리는 직주근접 환경은 단지의 강점 중 하나인데요. 동탄 소형 사무실 분양을 눈여겨보신다면 입지환경을 꼼꼼하게 살펴봐야겠죠?
수도권 최대 규모의 산업클러스터 동탄테크노밸리 내에서도 중심 입지에 자리해 뛰어난 인프라는 물론, 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.
재테크자문단은 “오피스텔을 임대 수익용으로 매입하려면 가격이 절대적으로 싸야 적절한 수익률을 거둘 수 있다”며 “하지만 값이 싸다고 임대 수요가 많지 않은 외곽 지역이나 ‘나 홀로 오피스텔’을 샀다가는 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.
그는 “가격이 높은 역세권이나 대학가 주변의 오피스텔을 법원 경매, 미분양 땡처리 등의 틈새 시장을 통해 낮은 가격에 구하는 것이 최선”이라고 투자 방법을 제시했다.
입지에 따라 월세가 달라지는 것은 물론, 공실률에도 큰 영향을 미친다. 분양 면적에 비해 관리비가 비싼 오피스텔의 특성을 감안할 때 임대인을 찾지 못해 공실이 나면 손실이 크다.
월세를 못 받으면서 관리비만 나가는 점을 감안하면 한 달 방이 빌 때마다 연간 수익의 20%씩 줄어든다는 것이다. 또 최근의 소형 오피스텔은 가구나 가전제품을 모두 갖춘 ‘풀옵션’으로 분양하는 경우가 많다는 점도 득과 실이 있다. 그만큼 높은 월세를 받을 수 있지만 몇 년 지나면 가구·가전을 내 돈을 들여 교환해야 한다.
해마다 새 임대인을 찾아야 한다면 한두 달치의 월세는 부동산 중개업자 몫으로 나간다. 그 지역에서 오래 영업한 부동산을 골라 꾸준히 거래하고, 월세를 조금 덜 받더라도 장기계약을 유도하는 등의 대책을 세워야 한다.
이 같은 ‘숨은 비용(히든 코스트)’을 계산하지 않고 은행 계좌에 찍히는 월세를 모두 수익으로 계산하면 나중에 낭패를 볼 수 있다.
입지와 숨은 비용을 감안해 오피스텔을 골랐다면 마지막으로 환금성을 고려해야 한다. 오피스텔은 아파트에 비해 싸 보이지만 전용 비율이 낮아 전용면적만 따져보면 단위당 가격이 만만치 않다.
입지가 좋은 곳이라면 환금성도 높은 경우가 대부분이지만 주변 여건의 변화에 따라 팔 때 고생할 수 있다는 얘기다. 당장은 아니더라도 지하철·전철 개통 같은 호재가 있는 곳이 좋다.
매수가의 절반 이상을 대출에 의존하는 무리한 투자도 금물이다.
아파트에 비해 규제가 덜한 오피스텔의 몸값 상승세가 뚜렷한 가운데, 서울 소재 분양물량이 급감하고 있어 신규 분양물량 희소가치가 두드러질 전망이다.
한국부동산원에 따르면, 2월 전국 아파트값은 지난 해 같은 달 대비 10.0% 오른데 반해 전국 오피스텔은 같은 기간 두 배가 넘는 22.8% 상승했다.
아파트에 비해 청약자격과 대출조건 등 규제가 적다는 점이 오피스텔 몸값 상승세의 주된 요인으로 손꼽힌다.
이런 가운데 올해 서울지역을 중심으로 오피스텔 분양 물량이 줄어들 것으로 전망됐다.
올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난 해 분양됐던 4만2493실에 비해 약 40% 줄어든 총 2만5310실로 집계됐다.
특히 서울 오피스텔 분양 물량은 지난해 1만949실에 비해 무려 51.3% 줄어든 5천327실로 조사됐다. 서울 분양물량이 1만실 밑으로 떨어진 것은 지난 2010년 이후 11년 만에 처음이다.
서울 3대 업무 지구인 광화문, 여의도, 강남 인근 아파트 시세를 직방 앱에서 찾아봤다.
여기서 주의해야 할 것이, 1인 가구는 의외로 회사와 집이 너무 가까운 것은 선호하지 않는답니다. 저희 임차인들이 실제로 해 주신 이야기인데, 직장이 사무실과 너무 붙어 있으면 주말에도 일하는 기분이 든다고 하더군요. 정말 그런가요?
추가로 주의 깊게 봐야 할 지하철은 2호선, 9호선, 7호선, 3호선, 신분당선 등으로 주요한 일자리를 통과하는 주요 노선입니다.
두 번째, 오피스텔은 초역세권을 좋아합니다. 역세권 도보 5분(여자 걸음 기준) 이내일수록 좋고, 비를 맞지 않는다면 금상첨화입니다.
오피스텔은 상업지에 지어지기 때문에 대부분 역에서 가깝습니다. 그리고 또 한 가지, 한밤중에도 택시 이용이 쉬우면 더더욱 좋습니다. 혼자 사는 싱글족이 일을 마치고 밤늦게 귀가 시 너무 조용한 주택가를 걸어야 가한다면 무서움을 느낄 수도 있으니까요. 그리고 오피스텔 특성상 꼭 직장인 수요만 있는 것이 아니기에 자영업 등 밤늦게 가게를 마치고 귀가하는 분들이나 새벽 오픈을 위해 일찍 나서야 하는 분들에게도 택시 잡는 것이 중요하답니다.
세 번째, 오피스텔 뒤편으로 혼밥이 가능한 식당들이 많으면 더 좋습니다. 인근에 백화점이나 마트가 있으면 더할 나위 없고요. 다이소와 스타벅스도 싱글족들에게 소중한 존재죠.
네 번째, 예산이 된다면 이왕이면 브랜드 오피스텔이 좋습니다. 관리가 잘돼야 건물 노후도 천천히 오고, 그만큼 오랜 시간 안정적으로 임차할 수 있기 때문입니다.
임대인에게 임차하기에도 유리합니다. 푸르지오시티, 디오빌, 아크로빌, 아이파크 등 대형 건설사에서 분양하는 오피스텔이 재매각 시에도 조금 유리합니다. 건물 내 관리단이 잘 꾸려져 관리비가 적당하며, 세대 수가 많은 오피스텔이면 더 좋습니다. 건물 내 헬스클럽이 있는 것도 임차인들이 선호하는 요소 중 하나긴 하지만, 헬스클럽과 주차는 1인 가구에게 필수적인 요소는 아닙니다.
다섯 번째, 가장 먼저 언급한 직주근접 외에도 오피스텔이 필요한 입지는 학생 수요입니다.
건대 근처라든지, 강남역 1번 출구 인근은 의대, 치대, 로스쿨 등 전문 시험을 준비하는 학생들이 많이 거주하는 곳입니다. 전문 학원들이 들어서면서 오피스텔과 기숙 시설들이 인근 다가구에 많습니다. 임대료도 좋고, 공실도 거의 없죠. 대치동 인근도 단기 학원 통원을 위한 단기 풀옵션 임대를 하는 오피스텔이 있답니다.
경기도 모 지하상가의 경우, 지하상가와 맞닿은 오피스텔은 낡았지만, 인기가 높습니다. 이유는 저층부는 상가처럼 활용이 되고 있어 임차가 항상 활발하기 때문이랍니다. 정말 다양한 오피스텔의 세계가 있지요?
지식산업센터의 입지분석
부동산의 가치 등을 분석할 때 가장 핵심이 되는 것 중 대표적인 것이 입지 분석일 것입니다. 지식산업센터의 입지분석시 고려해야 할 사항들은 아래와 같습니다.
1. 직원들의 출퇴근이 편리한 입지(직주근접-지하철 역세권)
지식산업센터를 이용하는 실수요자들은 기업체의 대표와 직원들입니다.
지식산업센터가 일반 오피스빌딩에 비해 주차여건이 좋다고는 하지만 한개 호실당 1대 정도만 주차가 가능하기 때문에 대표 외 직원들은 대중교통을 이용하여 출퇴근을 해야합니다.
매일같이 출퇴근 해야하기 때문에 직주근접성이 중요합니다. 입장 바꿔서 내가 매일 출퇴근 해야하는 회사가 멀리 떨어져 있고 교통조차 불편하다면 아무리 좋은 조건이라 해도
부담스러울 것입니다. 집이 직장 근처에 있어서 도보로 이동이 가능하다면야 더할나위 없이 좋겠지만, 대부분은 지하철이나 버스 등 대중교통을 이용하여 출퇴근을 해야 합니다.
따라서 지식산업센터의 입지 중 지하철로부터 5분 이내 거리의 역세권이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.
2. 배후수요가 풍부한 곳(수요&공급 고려)
지식산업센터에 실입주하려는 기업이 아닌 일반투자자의 경우 배후수요가 풍부한 곳에 입지하는 지식산업센터가 임대에 유리합니다.
지식산업센터에서 배후수요는 지식산업센터에 입주가 가능한 업종의 기업체입니다.
임대수익을 기대하고 지식산업센터를 분양받으려 하는데, 그 지식산업센터 인근에 지식산업센터에 입주가 가능한 업종의 기업체가 많이 없다면 임대를 맞추기가 어려울 것입니다.
동탄역 힐스테이트 멀티플라이어
배후수요는 반경 몇킬로미터 거리에 얼마나 많은 기업체가 있는가도 중요하지만, 가격 경쟁력이 높아서 조금 멀리 있는 업체들까지 유입할 수 있는지 여부도 중요합니다.
단, 배후수요가 많은데 공급이 지나치게 많다면 이 또한 고려해야 할 점입니다.
배후수요에 비해 공급이 더 많다면 수요공급의 원리에 따라 공실발생 위험이 생기게 되고 안정적 임대수익 창출에도 불리하기 때문입니다.
3. 산업클러스 형성 및 강남&서울 접근성
실리콘밸리, 테크노밸리, G밸리, M밸리...이런 지역들 처럼 일정지역에 어떤 산업과 상호 연관성이 있는 기업들이 모여있는 곳은 서로 정보를 교류하고 상호작용을 통해 경쟁력을 높이고 시너지 효과를 낼 수 있습니다. 지식산업센터도 아파트와 마찬가지로 나홀로 지식산업센터보다는 단지로 산업클러스터를 형성하고 있는 지역이 장기적으로 임대수익을 얻는데 유리할 뿐 아니라 가격형성에도 유리합니다.
힐스테이트 멀티플라이어
특히, 우리나라의 기업들이 서울 특히, 강남에 집중되어 있기 때문에 서울과 가까울수록, 강남과 가까울수록 지식산업센터의 분양가도 높고 시세형성에도 유리합니다.
최근 지하철 9호선 라인 역세권에 지식산업센터가 많이 공급이 되고 분양가도 급등하고 있는 이유가 강남 접근성과 무관하지 않을 것입니다.
산업클러스터 형성이 중요한 요소이긴 하지만 이때에도 수요공급원리를 고려해야 합니다.
지식산업센터가 밀집해 있다는 것은 공급이 많다는 것을 의미하기 때문에 이러한 공급을 감당할 만한 수요층이 얇다면 오히려 악재로 작용할 수 있습니다.