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주택규제가 심해지면서 아파트, 오피스텔 쪽은 수익을 내기가 어려운 상황이지요.
이러한 문제속에서, 주목해야될 상품은 지식산업센터일 수 있습니다. 지식산업센터는 투자자에게 재산세, 취득세 감면혜택을 지원받을 수 있으며,
들어오는 기업들도 법인세를 감면받는 혜택이 존재합니다.
세금문제에 예민한 지금 부동산시기에 안성맞춤 으로 진행할 수 있습니다.부동산의 성공 사례는 경부선 라인들을 따라 많이 일궈냈었죠.
강남, 분당, 판교, 광교, 동탄 순으로 이어지게 되었는데 2신도시 동탄테크노밸리안에 지금까지와 똑같은 흔한 지식산업센터 가 아닌, 현재 트렌드에 맞춰서 새로운 지식산업센터가 공급됩니다.
동탄 테크노밸리에 공급되는 '라이브오피스'는 기업수요와 주거수요를 동시에 잡을 수 있는 상품으로 준비됩니다.
전국의 단 3곳만 공급되었던 라이브오피스는 현재 이곳에 첫째로 전국 4번째로 공급됩니다.
오피스와+라이브를 합친 부동산 신조어로, 기업들이 사무실로 활용하면서 샤워실, 화장실, 주방, 냉장고, 붙박이장까지 주거(라이브)목적으로 활용이 가능합니다.
그로인해 부동산 투자자들 사이에서 굉장히 신선한 상품으로 주목받고있으며, 실입주 기업들 사이에서도 공간활용도를 극대화 시킬수있는 사무실로 사용이 가능하기때문에 반응이 굉장히 폭발적으로 진행되고있습니다.
화성 동탄 2신도시 지원시설용지 39BL에 선보여지는 이 곳은 지하 3층, 지상 최고 26층(오피스 18층, 오피스텔 26층)으로 조성되는데,
오피스 693실, 오피스텔 166실. 근린생활시설 64실로 구성되는 복합단지로 동탄 지식산업센터 분양 시잔에서 핫플레이스로 자리매김 할 전망입니다.
라이브오피스가 전국에서 4번째로 공급되는 이 주변은 첨단산업과 주거, 교육, 문화, 비지니스 기능이 조화된 새로운 신도시로 급부상중이며,
교통의 중심 생활의 중심, 경제 중심의 수도권 남부 최대의 거점도시로 개발예정입니다.
동탄2신도시는 대한민국 거대규모 신도시이며, 대규모 기업들이 공급될 예정입니다. 대표적으로 공급되는 기업들은, 삼성전자 기흥,화성 캠퍼스가 있으며 LG전자, 한미약품등 굵직한 대기업들이
선호하는 중심지로 확인되는 지역입니다. 300만 배후인구를 위한 광역생활 도시서비스도 제공되며, 이곳 내에서도 동탄 지식산업센터는 핵심지역으로 바라보게 됩니다.
동탄테크노밸리는 면적 약 47만평 입주기업만 4500여개 인구 20만명을 예정하고 있으며, 현재 80프로 입주가 완료된 상태이며, IT전문 판교에 2.3배, 광교에 5,7배 크기로 굉장히 큰 규모로 개발이 진행되고 있습니다.
1. 다시뜨는 중대형 아파트
그간 부동산 시장에서는 1~2인가구 증가에 따라 소형아파트 인기가 점점 커질 것이란 전망이 지배적이었습니다. 하지만 코로나19 이후 재택근무가 업무 방식의 새로운 기준으로 자리매김하면서
지금보다 넓은 공간을 필요로 하게 됐고, 이에 따라 중대형 아파트에 대하 수요가 증가할 가능성이 있습니다. 이와 함께 오래된 아파트보다는 공간 활용도가 높은 새아파트 수요가 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.
​2.구조적 벽화, 우리집 이테리어
힐스테이트 동탄역 멀티플라이어
홈 퍼시닝 기업 이케아의 '라이프 앳 홈 2020' 리포트에서는 코로나19로 인해 집에 머무는 시간이 늘어나면서 집은 일과 삶의 균형을 맞출 수 있는 공간으로 인식했습니다.
휴식하는 공간 외에 별도의 업무공간, 운동등 취미활동을 즐길 수 있는 공간, 자연을 즐길 수 있는 정원이나 발코니 등 다양한 공간에 대한 수요가 늘어났다는 것입니다.
따라서 변화하는 라이프스타일에 맞춰 역할을 수행할 수 있는 알파룸, 펜트리, 테라스와 같이 집의 구조를 자유자래로 바꿀 수 있는 설계가 적용된 집이 더 각광받을 가능성이 높습니다.
​3.세컨드 하우스
코로나19의 장기화로 자유로운 해외여행이 어려워지면서 국내여행객이 급증하고 있습니다. 국내 숙박업체 조사에 따르면 코로나19 장기화로 여가 산업에서도 '언택트'수요가 늘어고 있다고 분석했는데요.
상대적으로 타인 접촉 가능성이 낮은 펜션 이용 건수는 작년대비 105% 늘었으며, 독채형 펜션 이용건수는 93% 늘었습니다.
실제 강원도의 한 독채펜션은 이미 2021년 초까지 모든 예약이 마감된 상태입니다. 이러한 이유로 자산가들 사이에서는 숙박 대란도 겪지 않고 언제든 이용할 수 있는 휴양지 중심의 주거상품인
'세컨드 하우스'에 대한 관심이 다시 커질 전망입니다.
​4.위성 오피스·거점 오피스 부각
오피스 위치에 대한 기조 인식도 달라지는 추세입니다. 일반적으로 교통이 편리한 도심에 위치한 오피스의 선호도가 높지만, 코로나19로 인해 이러한 형태가 변화할 것이란 전망입니다.
재택근무의 한계로 인해 어쩔 수 없이 다시 오피스로 출근하는 곳도 늘고 있습니다. 이에 따라 거점 오피스와 같은 새로운 형태의 사무실들에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
거점 오피스는 각 지역에 소규모 거점을 두고 분산하여 일할 수 있게 한 사무실로, 감염병 발생으로 인한 폐쇄, 통근 중 감염 위험 감소, 출퇴근 거리 단축 등의 문제점들을 해소할 수 있어 주목받고 있습니다.
공유 오피스 시장이 코로나19에도 큰 타격을 받지 않은 이유도 이와 같은 새로운 형태의 오피스에 대한 관심 덕입니다.
​5.비대면 온라인 시대 지속으로 물류창고도 인기
물류창고 또한 코로나19 여파로 수요가 크게 늘며 관심을 받고 있습니다. '비대면'온라인 쇼핑일 일상화되면서 재고 물품을 보관할 창고 확보 경쟁이 치열해진 까닭입니다.
물류창고는 대형차량의 접근과 이동이 편리한 곳에 위치해야 하는데, 도심에서는 장소 마련이 쉽지 않아 대게 서울과 가까운 경기 인천 등 수도권에 위치하고 있습니다.
하지만 최근 민원 등의 문제로 인허가가 쉽지 않은 상황입니다. 수요는 몰리는데 인허가가 나지 않으면 가격이 상승할 수 밖에 없다는 것이 관련업계의 설명입니다.
오피스텔 투자, 주의할 점은?
오피스텔 투자 시 주의할 점도 있습니다. 좋은 중개사를 만나 위탁을 하면 좋습니다.
대부분의 오피스텔은 한 건물에 5-10채까지 복수로 구매를 하고 한 부동산에 위임하여 관리를 맡기곤 합니다. 따라서 좋은 부동산을 만나 관리를 위탁하면 정말 손 갈 것이 없습니다.
제가 임대를 하는 분당과 부천에서 그런 좋은 부동산을 만났는데요. 매년 재계약이 이루어지는 월세의 특성상 계약할 때마다 가야 하는 번거로움이 있지만, 부동산만 잘 만난다면 직접 가지 않아도 부동산에서 척척 알아서 처리해 준답니다. 수리할 일이 생겨도 부동산 사장님이 대신 가서 봐주시니 고마운 일이 한 두 가지가 아닙니다. 반대로 좋은 부동산을 만나지 못하면 모두 직접 처리해야 하니 번거로움이 늘어나겠지요.
주변에 공급이 많은지도 꼭 살펴보아야 합니다. 오피스텔은 10년 차쯤부터 노후가 오기 시작합니다. 에어컨도 그렇고 대부분의 집기가 빌트인입니다.
세탁기를 비롯해서 붙박이장, 냉장고까지요. 이것들이 고장 나는 시기가 대략 이쯤부터라 수리비가 부대 비용으로 지출이 되기 시작한답니다. 그런데 주변에 신축 오피스텔이 공급된다면 임대료에 영향을 줄 수 있습니다. 보통 오피스텔은 10년 차부터 노후가 오기 시작한다. 이때 주변에 신축 오피스텔이 생긴다면 임대료에 큰 영향을 줄 수 있다.
신도시 오피스텔 투자
그렇다면 신도시에 신규 분양하는 오피스텔들은 어떨까요? 위례, 삼송, 미사, 다산, 광교, 동탄과 같은 신도시라면 아파트뿐 아니라 상업지에 오피스텔도 함께 분양합니다.
원룸 오피스텔에서 중요한 것은 앞에서 말씀드린 것처럼 1인 가구의 수요입니다. 직주근접과 밀접한데요. 일단 신도시에 전철이 아직 없다면 수요를 충족시키기 어렵습니다. 그리고 신혼부부와 저학년 아동이 많이 거주하는 신도시 특성상 싱글족에게는 외로움을 배가시키는 거주지가 될 수도 있습니다.
반면에 투룸 오피스텔은 원룸 오피스텔보다 공급이 적습니다. 혹시 신도시에 방 2개 혹은 3개 등이 있는 아파트 형태에, 매매가가 주변 아파트보다 턱없이 저렴하다면 기회가 될 수도 있답니다. 단, 구조나 내부 크기가 아파트와 비슷해야 한다는 점, 잊지 마세요.
요즘 오피스텔 분양을 정말 많이 물어보시는데, 주변에 일자리가 많지 않다면 조금 있다가 진입하세요. 요즘은 대출 규제로 인해 예전처럼 대출을 가득 받아 월세를 여러 개 세팅하는 것이 어려워졌습니다. 그렇게 하려면 임대 사업자를 내고 사업자 대출을 받아야 하는데요. 사업자를 내면 각종 세제 혜택을 받지만, 임대 상한 규정이 있습니다.
아직 일자리가 들어서지 않은 곳에서 입주 첫해에 제대로 된 월세나 전세를 받는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 임대 사업자로 월세를 꾸준히 늘려가고 싶다면 5% 상한 제도를 꼭 기억해야 합니다. 그리고 한 가지 더! 전업주부거나 직장인이 아니라면 건강 보험료가 부과되니 이 점도 주의하세요.
지식산업센터의 입지분석
부동산의 가치 등을 분석할 때 가장 핵심이 되는 것 중 대표적인 것이 입지 분석일 것입니다. 지식산업센터의 입지분석시 고려해야 할 사항들은 아래와 같습니다.
1. 직원들의 출퇴근이 편리한 입지(직주근접-지하철 역세권)
지식산업센터를 이용하는 실수요자들은 기업체의 대표와 직원들입니다.
지식산업센터가 일반 오피스빌딩에 비해 주차여건이 좋다고는 하지만 한개 호실당 1대 정도만 주차가 가능하기 때문에 대표 외 직원들은 대중교통을 이용하여 출퇴근을 해야합니다.
매일같이 출퇴근 해야하기 때문에 직주근접성이 중요합니다. 입장 바꿔서 내가 매일 출퇴근 해야하는 회사가 멀리 떨어져 있고 교통조차 불편하다면 아무리 좋은 조건이라 해도
부담스러울 것입니다. 집이 직장 근처에 있어서 도보로 이동이 가능하다면야 더할나위 없이 좋겠지만, 대부분은 지하철이나 버스 등 대중교통을 이용하여 출퇴근을 해야 합니다.
따라서 지식산업센터의 입지 중 지하철로부터 5분 이내 거리의 역세권이 가장 중요하다고 할 수 있습니다.
2. 배후수요가 풍부한 곳(수요&공급 고려)
지식산업센터에 실입주하려는 기업이 아닌 일반투자자의 경우 배후수요가 풍부한 곳에 입지하는 지식산업센터가 임대에 유리합니다.
지식산업센터에서 배후수요는 지식산업센터에 입주가 가능한 업종의 기업체입니다.
임대수익을 기대하고 지식산업센터를 분양받으려 하는데, 그 지식산업센터 인근에 지식산업센터에 입주가 가능한 업종의 기업체가 많이 없다면 임대를 맞추기가 어려울 것입니다.
배후수요는 반경 몇킬로미터 거리에 얼마나 많은 기업체가 있는가도 중요하지만, 가격 경쟁력이 높아서 조금 멀리 있는 업체들까지 유입할 수 있는지 여부도 중요합니다.
단, 배후수요가 많은데 공급이 지나치게 많다면 이 또한 고려해야 할 점입니다.
배후수요에 비해 공급이 더 많다면 수요공급의 원리에 따라 공실발생 위험이 생기게 되고 안정적 임대수익 창출에도 불리하기 때문입니다.
3. 산업클러스 형성 및 강남&서울 접근성
실리콘밸리, 테크노밸리, G밸리, M밸리...이런 지역들 처럼 일정지역에 어떤 산업과 상호 연관성이 있는 기업들이 모여있는 곳은 서로 정보를 교류하고 상호작용을 통해 경쟁력을 높이고 시너지 효과를 낼 수 있습니다. 지식산업센터도 아파트와 마찬가지로 나홀로 지식산업센터보다는 단지로 산업클러스터를 형성하고 있는 지역이 장기적으로 임대수익을 얻는데 유리할 뿐 아니라 가격형성에도 유리합니다.
특히, 우리나라의 기업들이 서울 특히, 강남에 집중되어 있기 때문에 서울과 가까울수록, 강남과 가까울수록 지식산업센터의 분양가도 높고 시세형성에도 유리합니다.
최근 지하철 9호선 라인 역세권에 지식산업센터가 많이 공급이 되고 분양가도 급등하고 있는 이유가 강남 접근성과 무관하지 않을 것입니다.
산업클러스터 형성이 중요한 요소이긴 하지만 이때에도 수요공급원리를 고려해야 합니다.
지식산업센터가 밀집해 있다는 것은 공급이 많다는 것을 의미하기 때문에 이러한 공급을 감당할 만한 수요층이 얇다면 오히려 악재로 작용할 수 있습니다.