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동탄1신도시와 동탄2신도시는 별개로 지정된 신도시이다. 즉, 신도시 전체가 1단계, 2단계로 조성된 것이 아닌, 1신도시 따로 2신도시 따로 고시되었다.
동탄2신도시쪽 경부선 서부 방향에 동탄여울공원 조성과 광역비즈니스컴플렉스 업무지구 조성으로 두 도시의 생활권을 하나로 묶을 예정이며 화성시에서 동탄구로 분구를 계획하고 있다.
2020년 8월 기준으로 인구가 동탄1신도시 약 130,000명, 동탄2신도시 약 230,500명이며 동탄2신도시는 계속 조성중이며,
동탄2신도시의 목표치는 약 285,000명으로 동탄신도시의 총 인구는 약 42만명에 달할 예정이다. 그야말로 분당신도시의 규모에 버금가는 최대 규모의 2기 신도시인 샘이다.
정부는 수도권 과밀억제권역 외곽에 중핵 역할을 하는 거점 도시를 건설하여 서울특별시 집중형 공간 구조를 탈피해 수도권 균형 발전을 유도하고 개발 압력이 높은 지역의 무질서한 개발 행위를 예방하고자 2001년부터 동탄신도시 개발을 추진하였다.
이에 따라 동탄1신도시는 2003년부터, 동탄2신도시는 동탄1신도시의 개발이 마무리에 접어든 2011년부터 각각 부지조성사업을 본격적으로 시작하였다.
단순히 베드타운이 아닌 자족도시로서의 컨셉을 가지고 대규모 업무지구와 산업 클라스터를 조성하여 기업들이 입주할수 있도록 유도하고 있으며,
대규모 택지개발로 주변 도시에서 많은 인구를 흡수하고 있다. 실제로 근 5년간 인구 유입이 가장 활발한 신도시였으며 화성시가 일약 경기도에서 손꼽히는 대도시로
성장할수 있도록 큰 역할을 하고 있다.
30대 젊은 부부의 비율이 압도적으로 높은 도시이며 그에 따른 영유아들의 인구수도 타 지역에 비해 압도적으로 많아 유아 관련 사업이 활발하게 잘 되고 있는것이 특징이다.
상대적으로 타 지역에 비해 젊은 연령층 가구들이 상주하는 곳으로, 현재보다도 미래가 더 기대되는 도시이다.
오피스텔 투자시 투자 수익률이 좋은 매물을 구입하려면 대중교통, 분양가, 단지 설계 등의 항목을 검토하여야 해요.
소형평수 오피스텔은 임대수요자를 다양하게 확보가 가능하므로 오랫동안 임대가 안되는 요소를 덜어 낼 수 있죠.
힐스테이트 동탄역 멀티플라이어
오피스텔 투자 시, 꾸준한 수익성을 거두기 위해서는 부동산 경매나 급매물 등의 방법들을 찾아서 구매 금액을 최대한 낮추는 것이 좋습니다.
오피스텔 매매가격이 떨어지면, 매입할 때 소요되는 초기 필요 자금을 줄일 수 있어 예상과 다르게 오피스텔 투자에 관한 수익성은 더욱 높아집니다.
오피스텔을 선택할 때 평수만 보고 면적을 판단해서는 곤란합니다. 오피스텔은 전용면적률이 대체로 60%가 안되는 곳이 많아 실제 오피스텔의 면적을 결정하는 전용면적을 감안해야 합니다.
복층오피스텔 정보와 핵심요점 정리!
층고, 정확히 말해 바닥에서 천장까지의 높이가 다른 오피스텔에 비해 상대적으로 높다는 점은 복층 오피스텔의 특징입니다.
층고가 높을 경우 실내가 실제 면적보다 넓게 느껴져 개방감을 느낄 수 있습니다.
복층 오피스텔은 공간을 나눌 수 있어 1인 가구를 중심으로 인기가 높습니다. 특히 일반적인 원룸 구조의 오피스텔과는 다르게 생활 패턴에 맞춰 아래층은 거실로 사용하고 위층은 침실이나 작업실, 서재, 창고 등으로 이용하면 깔끔하죠.
복층 오피스텔의 위층은 아래층에 비해 냉방 빛 난방 효율이 좀 떨어질 수 있으나. 이 부분은 계절에 따라 선풍기나 전기장판 등의 제품을 별도로 구비하는 것만으로도 보완 가능합니다.​
복층 오피스텔의 위층 공간을 천장과의 높이가 낮아 다닐 때 주의가 필요합니다. 천장이 보통 성인 여성의 평균 키보다도 낮은 곳도 많아 서서 지내는 용도로 활용이 쉽지 않을 수 있다는 사항을 알아두시길 바랍니다.
오피스텔 투자, 주의할 점은?
오피스텔 투자 시 주의할 점도 있습니다. 좋은 중개사를 만나 위탁을 하면 좋습니다.
대부분의 오피스텔은 한 건물에 5-10채까지 복수로 구매를 하고 한 부동산에 위임하여 관리를 맡기곤 합니다. 따라서 좋은 부동산을 만나 관리를 위탁하면 정말 손 갈 것이 없습니다.
제가 임대를 하는 분당과 부천에서 그런 좋은 부동산을 만났는데요. 매년 재계약이 이루어지는 월세의 특성상 계약할 때마다 가야 하는 번거로움이 있지만, 부동산만 잘 만난다면 직접 가지 않아도 부동산에서 척척 알아서 처리해 준답니다. 수리할 일이 생겨도 부동산 사장님이 대신 가서 봐주시니 고마운 일이 한 두 가지가 아닙니다. 반대로 좋은 부동산을 만나지 못하면 모두 직접 처리해야 하니 번거로움이 늘어나겠지요.
주변에 공급이 많은지도 꼭 살펴보아야 합니다. 오피스텔은 10년 차쯤부터 노후가 오기 시작합니다. 에어컨도 그렇고 대부분의 집기가 빌트인입니다.
세탁기를 비롯해서 붙박이장, 냉장고까지요. 이것들이 고장 나는 시기가 대략 이쯤부터라 수리비가 부대 비용으로 지출이 되기 시작한답니다. 그런데 주변에 신축 오피스텔이 공급된다면 임대료에 영향을 줄 수 있습니다. 보통 오피스텔은 10년 차부터 노후가 오기 시작한다. 이때 주변에 신축 오피스텔이 생긴다면 임대료에 큰 영향을 줄 수 있다.
신도시 오피스텔 투자
그렇다면 신도시에 신규 분양하는 오피스텔들은 어떨까요? 위례, 삼송, 미사, 다산, 광교, 동탄과 같은 신도시라면 아파트뿐 아니라 상업지에 오피스텔도 함께 분양합니다.
원룸 오피스텔에서 중요한 것은 앞에서 말씀드린 것처럼 1인 가구의 수요입니다. 직주근접과 밀접한데요. 일단 신도시에 전철이 아직 없다면 수요를 충족시키기 어렵습니다. 그리고 신혼부부와 저학년 아동이 많이 거주하는 신도시 특성상 싱글족에게는 외로움을 배가시키는 거주지가 될 수도 있습니다.
반면에 투룸 오피스텔은 원룸 오피스텔보다 공급이 적습니다. 혹시 신도시에 방 2개 혹은 3개 등이 있는 아파트 형태에, 매매가가 주변 아파트보다 턱없이 저렴하다면 기회가 될 수도 있답니다. 단, 구조나 내부 크기가 아파트와 비슷해야 한다는 점, 잊지 마세요.
요즘 오피스텔 분양을 정말 많이 물어보시는데, 주변에 일자리가 많지 않다면 조금 있다가 진입하세요. 요즘은 대출 규제로 인해 예전처럼 대출을 가득 받아 월세를 여러 개 세팅하는 것이 어려워졌습니다. 그렇게 하려면 임대 사업자를 내고 사업자 대출을 받아야 하는데요. 사업자를 내면 각종 세제 혜택을 받지만, 임대 상한 규정이 있습니다.
아직 일자리가 들어서지 않은 곳에서 입주 첫해에 제대로 된 월세나 전세를 받는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 임대 사업자로 월세를 꾸준히 늘려가고 싶다면 5% 상한 제도를 꼭 기억해야 합니다. 그리고 한 가지 더! 전업주부거나 직장인이 아니라면 건강 보험료가 부과되니 이 점도 주의하세요.
2. 중도금이 무이자
- 지식산업센터는 분양 받으면 초기 투자금 계약금에 10%만 필요하고 중도금이 무이자이기에 추가 금액이 입주시까지 들어가지 않습니다.
3. 좋은 호실은 먼저 잡을 수 있다
- 지식산업센터 분양 투자 시 가장 좋은점은 좋은 호실을 먼저 선점할 수 있습니다. 조망권이라든지, 층수라든지, 코너자리라든지, 분양가가 싼 호실이라든지 등의 좋은 호실이 있기에 선택의 폭이 넓습니다.
4. 지식산업센터 분양권은 전매제한이 없어 언제든지 매매가 가능
- 지식산업센터를 분양받으면 분양권으로 가치가 있어 입주 전 언제든지 전매가 가능합니다. 입지가 좋은 지식산업센터는 금방 프리미엄이 붙여 시세차익을 가져갈수 있습니다.
5. 입주 전에 프리미엄이 형성되어 시세차익도 가능
- 요즘 지식산업센터는 입지가 좋은 곳에 지어지기 때문에 주변 인프라와 함께 가치가 상승되어 바로 프리미엄을 형성합니다. 실사용 입주 예정자라도 또는 임대목적의 일반투자가라도 언제든지 시세차익을 위해 전매제한이 없어 매매할 수 있습니다.
6. 입주시 담보대출이 70~80%까지 가능
- 지식산업센터는 정부의 부동산 규제와 자유롭기에 담보대출이 70~80%까지 가능하기에 입주시 투자금에 부담이 없습니다.
7. 실사용 입주자한테는 세금 감면 혜택
- 실사용 입주자에게는 큰 세금감면 혜택이 주어집니다. 취득세가 50%(4.6%→2.3%) 감면되고 재산세가 37.5% 감면됩니다.
힐스테이트 동탄역 멀티플라이어
단 실사용 최초 입주자이면서 직접사용해야하는 조건을 충족하면 됩니다. 실사용이 아닌 임대사업자는 제외됩니다.
​지식산업센터 분양받아 투자 시 단점
1. 현재 분양가는 항상 높은 분양가
- 아파트나 오피스텔 처럼 지식산업센터도 분양가는 지금(현재)가 높게 형성됩니다. 보통 분양가는 2년 후의 가치를 감안해서 정해지기 마련입니다.
부동산 시장이 좋아 2~3년 후에 프리미엄이 생기면 괜찮지만 그렇지 않을 경우도 있으니 항상 입지, 수요와 공그 등 상품 경쟁력을 반드시 따져서 좋을 곳을 분양받아야 함니다.
2. 공급물량 증가에 따른 입주시 공실 우려
- 실사용하는 입주자는 공실에 우려가 없지만 임대목적을 위해 투자하는 일반투자자는 입주 시 임대를 생각해야하합니다. 입주와 동시에 임차인을 구해 임대를 놓면 가장 좋겠지만, 그렇지 않는 경우도 있습니다. 공급물량과 수요등을 잘 파악해서 공실을 최대한 없도록 해야합니다.
- 만약 입주 시 임차인에게 혜택을 주기 위해 월세를 깍아주는것보다 랜트프리를 주는게 낫습니다. 2~3개월 임대료를 안받는 조건으로 임차인에게 혜택을 주면 월세를 저렴하게 주는 것보다 나중에 수익성이 더 좋습니다.