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주택규제가 심해지면서 아파트, 오피스텔 쪽은 수익을 내기가 어려운 상황이지요.
이러한 문제속에서, 주목해야될 상품은 지식산업센터일 수 있습니다. 지식산업센터는 투자자에게 재산세, 취득세 감면혜택을 지원받을 수 있으며,
들어오는 기업들도 법인세를 감면받는 혜택이 존재합니다.
세금문제에 예민한 지금 부동산시기에 안성맞춤 으로 진행할 수 있습니다.부동산의 성공 사례는 경부선 라인들을 따라 많이 일궈냈었죠.
강남, 분당, 판교, 광교, 동탄 순으로 이어지게 되었는데 2신도시 동탄테크노밸리안에 지금까지와 똑같은 흔한 지식산업센터 가 아닌, 현재 트렌드에 맞춰서 새로운 지식산업센터가 공급됩니다.
동탄 테크노밸리에 공급되는 '라이브오피스'는 기업수요와 주거수요를 동시에 잡을 수 있는 상품으로 준비됩니다.
전국의 단 3곳만 공급되었던 라이브오피스는 현재 이곳에 첫째로 전국 4번째로 공급됩니다.
오피스와+라이브를 합친 부동산 신조어로, 기업들이 사무실로 활용하면서 샤워실, 화장실, 주방, 냉장고, 붙박이장까지 주거(라이브)목적으로 활용이 가능합니다.
그로인해 부동산 투자자들 사이에서 굉장히 신선한 상품으로 주목받고있으며, 실입주 기업들 사이에서도 공간활용도를 극대화 시킬수있는 사무실로 사용이 가능하기때문에 반응이 굉장히 폭발적으로 진행되고있습니다.
화성 동탄 2신도시 지원시설용지 39BL에 선보여지는 이 곳은 지하 3층, 지상 최고 26층(오피스 18층, 오피스텔 26층)으로 조성되는데,
오피스 693실, 오피스텔 166실. 근린생활시설 64실로 구성되는 복합단지로 동탄 지식산업센터 분양 시잔에서 핫플레이스로 자리매김 할 전망입니다.
라이브오피스가 전국에서 4번째로 공급되는 이 주변은 첨단산업과 주거, 교육, 문화, 비지니스 기능이 조화된 새로운 신도시로 급부상중이며,
교통의 중심 생활의 중심, 경제 중심의 수도권 남부 최대의 거점도시로 개발예정입니다.
동탄2신도시는 대한민국 거대규모 신도시이며, 대규모 기업들이 공급될 예정입니다. 대표적으로 공급되는 기업들은, 삼성전자 기흥,화성 캠퍼스가 있으며 LG전자, 한미약품등 굵직한 대기업들이
선호하는 중심지로 확인되는 지역입니다. 300만 배후인구를 위한 광역생활 도시서비스도 제공되며, 이곳 내에서도 동탄 지식산업센터는 핵심지역으로 바라보게 됩니다.
동탄테크노밸리는 면적 약 47만평 입주기업만 4500여개 인구 20만명을 예정하고 있으며, 현재 80프로 입주가 완료된 상태이며, IT전문 판교에 2.3배, 광교에 5,7배 크기로 굉장히 큰 규모로 개발이 진행되고 있습니다.
국내에서 코로나19 백신접종이 이뤄지고 있으나 종식 기약 없이 장기화되면서 대부분 집과 동네 안에서 시간을 보내는 모습이 펼쳐지고 있다.
부동산 시장에서도 신규 아파트 분양, 기존 아파트 매매 시장 가릴 것 없이 단지 인근 상권을 따지는 수요자가 늘어나는 분위기다.
최근에는 소위 '슬세권'이란 말도 등장했다. 이는 슬리퍼와 입지적으로 특정 시설·장소와 인접한 장점을 부각하기 위한 표현인 ~세권을 더한 신조어다.
슬리퍼를 신은 차림으로 이용할 수 있을 만큼 집 가까이에 여가·편의시설이 다양하게 조성돼 있는 주거 권역을 의미한다.
업계에서는 슬세권 단지가 인근에서 일상생활에 필요한 모든 것을 해결할 있어 주거만족도가 높은 편이고 환금성도 좋은 편이라고 말한다.
고전적 흥행 요인이었던 역세권, 숲세권 등에 이어 팬데믹 상황과 맞물려 부상 중이라는 평가다. 이러한 가운데 전국에서 슬세권 입지의 신규 단지들이 속속 분양될 예정이다.
동탄2신도시 청약 시장의 열기가 뜨겁게 달아오르고 있다. 이미 발달된 동탄역(SRT) 중심상권을 비롯해 동탄 테크노밸리, GTX-A 등 각종 개발사업들이 가시화되면서 많은 기대가 모이고 있기 때문이다.
2기 신도시로 조성되고 있는 동탄2신도시는 첨단산업과 주거, 교육, 문화, 비즈니스 기능이 조화된 자족형 도시로 성장 중이다.
특히 총 면적 155만6000㎡에 달하는 동탄 테크노밸리는 첨단산업, 연구시설, 벤처기업이 복합된 산업클러스터로 개발되고 있으며, 향후 약 4500여 개의 기업, 20만여 명의 인구가 상주하는 산업단지가 될 전망이다.
광교 테크노밸리(약 27만㎡)보다 5배 이상 크고, 판교 테크노밸리(약 66만㎡)보다 2배가량 큰 규모이다.
개발호재도 많다. 동탄2신도시 내에는 2023년 개통 예정인 GTX-A가 들어설 예정이며, 개통 시 삼성역까지 18분이면 이동할 수 있어 기대는 높아지고 있다.
이외에도 병점역부터 동탄신도시를 잇는 트램 2호선(예정)과 인덕원~동탄을 연결하는 복선전철도 예정돼 있다.
상황이 이렇자, 최근 동탄2신도시에 공급되는 신규 분양에 수요자들의 많은 관심이 쏠리고 있다. 실제 청약경쟁률로 1순위 청약에서 마감했다.
특별공급 229가구에 지원한 청약자(기관추천 포함) 3만9922명을 모두 합하면 총 28만4265명이 동탄에 청약을 넣은 것이다. 해당 일대의 뛰어난 미래가치, 주변 시세보다 낮은 분양가 등이 인기 요인으로 작용한 것으로 보인다.
오피스텔 투자, 주의할 점은?
오피스텔 투자 시 주의할 점도 있습니다. 좋은 중개사를 만나 위탁을 하면 좋습니다.
대부분의 오피스텔은 한 건물에 5-10채까지 복수로 구매를 하고 한 부동산에 위임하여 관리를 맡기곤 합니다. 따라서 좋은 부동산을 만나 관리를 위탁하면 정말 손 갈 것이 없습니다.
제가 임대를 하는 분당과 부천에서 그런 좋은 부동산을 만났는데요. 매년 재계약이 이루어지는 월세의 특성상 계약할 때마다 가야 하는 번거로움이 있지만, 부동산만 잘 만난다면 직접 가지 않아도 부동산에서 척척 알아서 처리해 준답니다. 수리할 일이 생겨도 부동산 사장님이 대신 가서 봐주시니 고마운 일이 한 두 가지가 아닙니다. 반대로 좋은 부동산을 만나지 못하면 모두 직접 처리해야 하니 번거로움이 늘어나겠지요.
주변에 공급이 많은지도 꼭 살펴보아야 합니다. 오피스텔은 10년 차쯤부터 노후가 오기 시작합니다. 에어컨도 그렇고 대부분의 집기가 빌트인입니다.
세탁기를 비롯해서 붙박이장, 냉장고까지요. 이것들이 고장 나는 시기가 대략 이쯤부터라 수리비가 부대 비용으로 지출이 되기 시작한답니다. 그런데 주변에 신축 오피스텔이 공급된다면 임대료에 영향을 줄 수 있습니다. 보통 오피스텔은 10년 차부터 노후가 오기 시작한다. 이때 주변에 신축 오피스텔이 생긴다면 임대료에 큰 영향을 줄 수 있다.
신도시 오피스텔 투자
그렇다면 신도시에 신규 분양하는 오피스텔들은 어떨까요? 위례, 삼송, 미사, 다산, 광교, 동탄과 같은 신도시라면 아파트뿐 아니라 상업지에 오피스텔도 함께 분양합니다.
원룸 오피스텔에서 중요한 것은 앞에서 말씀드린 것처럼 1인 가구의 수요입니다. 직주근접과 밀접한데요. 일단 신도시에 전철이 아직 없다면 수요를 충족시키기 어렵습니다. 그리고 신혼부부와 저학년 아동이 많이 거주하는 신도시 특성상 싱글족에게는 외로움을 배가시키는 거주지가 될 수도 있습니다.
반면에 투룸 오피스텔은 원룸 오피스텔보다 공급이 적습니다. 혹시 신도시에 방 2개 혹은 3개 등이 있는 아파트 형태에, 매매가가 주변 아파트보다 턱없이 저렴하다면 기회가 될 수도 있답니다. 단, 구조나 내부 크기가 아파트와 비슷해야 한다는 점, 잊지 마세요.
요즘 오피스텔 분양을 정말 많이 물어보시는데, 주변에 일자리가 많지 않다면 조금 있다가 진입하세요. 요즘은 대출 규제로 인해 예전처럼 대출을 가득 받아 월세를 여러 개 세팅하는 것이 어려워졌습니다. 그렇게 하려면 임대 사업자를 내고 사업자 대출을 받아야 하는데요. 사업자를 내면 각종 세제 혜택을 받지만, 임대 상한 규정이 있습니다.
아직 일자리가 들어서지 않은 곳에서 입주 첫해에 제대로 된 월세나 전세를 받는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 임대 사업자로 월세를 꾸준히 늘려가고 싶다면 5% 상한 제도를 꼭 기억해야 합니다. 그리고 한 가지 더! 전업주부거나 직장인이 아니라면 건강 보험료가 부과되니 이 점도 주의하세요.
지식산업센터를 실제로 분양을 받아 실입주 하는 경우와 임대 투자자로 분양 받아 임대 수익을 내는 경우 분양 받는 과정이 약간 차이가 있습니다. 그래서 오늘은 분양 절차 및 서류적인 부분들, 그리고 알고 계시면 도움이 될 만한 소소한 정보를 나누려 합니다.
먼저 실입주자들의 경우 현재 사무실로 사용하고 있는 평수와 계획된 평수를 먼저 견적을 받은 후 실제 지식산업센터를 분양받을 때 현재 사용하고 있는 사무실의 평수보다 약간 넓게 분양을 받으시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 지식산업센터도 일반 아파트나 오피스텔과 같이 구분되어 각각 다른 임차인들에게 분양을 하게 되는데 만약 사업을 하는 실입주자가 사업이 잘되어 확장을 해야 할 상황이 발생되면 옆의 사무실 매입하는 것이 쉽지가 않기 때문입니다.
힐스테이트 동탄역 멀티플라이어
예를 들어 실제 전용면적 40평이 필요하다면 50~60평을 분양받은 후 일부를 임대하더라도 나중에 사업이 확장될 경우 수월하게 대비 할 수가 있습니다.
이후 분양을 결정하게 되면 전체 분양 금액의 10%를 계약금으로 입금을 하게 되는데 대부분 신탁회사 계좌로 입금을 하게 됩니다.
이유는 분양과정에서 문제가 발생할 만약의 경우를 대비해 자금관리를 신탁회사에서 하고 있기 때문입니다.
계약금 입금 후 사업자등록증을 분양 시행사에 제출하고 분양 계약서를 작성하게 됩니다.
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이때 입주하게 될 지식산업센터에서는 실입주자의 사업업종의 입주 가능여부를 파악하고 만약 입주가 불가능 하다면 가능한 업종을 추가하거나 변경 후에 분양 계약서를 작성을 합니다.
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분양계약서 상에는 계약금 10% 가 명시가 되어 있고 중도금 대출이 기한 별로 나누어져 있는데 무이자로 진행이 된다는 것과 잔금이 명시가 되어 있는데 잔금은 입주 지정일에 정한다라는 내용이 명시가 됩니다. (준공 날짜를 정확하게 픽스 할 수 없기 때문에 입주 지정일이라는 표현을 씀)
여기까지의 절차가 끝난 후 중도금을 몇회에 걸쳐서 (회사마다 다름) 납입하게 되는데 대부분 시행사에서 무이자로 납입을 해줍니다.
하지만 중도금 1차 납입 시 실입주자가 은행에 가서 부가적인 서류 작성은 추가로 하셔야 됩니다.