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동탄테크노밸리 개발방향은 지역기업인 삼성전자를 포함한, 한미약품, 동탄테크노밸리 협업체등과 연계한 전반적인 성장과, 육성 및 기업활동을 위한 최적의 인프라를 조성하는 지역입니다.
동탄 라이브오피스는 최적의 교통환경도 포함하고 있습니다. 동탄역 은 현재 경부고속도로 지하화 과정을 공사중이며, 동탄역에 개통된 SRT로 인해 수서까지 단 17분만에 도달할 수 있으며,
그로인해 서울과 인접하기때문에 주변의 지가는 폭발적으로 상승하고있는 상태입니다.
또한 부동산 관심자들과 관계자들이 주목하고있는 GTX-A노선도 2023년 완공예정이기에, 개통과 동시에 다시한번 지가상승 붐이 이 일대에 찾아올것으로 부동산 관계자들은 예측하고 있습니다.
그 외에도 트램, 인덕원선 까지 많은 교통환경들을 품은 동탄신도시는 앞으로도 존재하지 않을 떠오르는 교통중심지로 변모할 준비를 갖춰가고 있는상태 입니다.
그렇다면, 동탄 지식산업센터 라이브오피스를 왜 알아보아야 되는가,
첫째로 부동산 시장 규제 대상에서 제외된다, 주택규제가 강화된 현재시점에서는, 전매제한, 은행규제, 주택수포함등 여러가지 부동산규제를 피하는 것으로 알 수 있습니다.
두번째로는 다양한 세제 혜택이 존재합니다. 라이브 오피스 지식산업센터를 투자할 경우 분양자는 취득세, 재산세 감면혜택을 지원받습니다.
또한 그로인해 안정적인 법인 임대수요 및 수익이 발생되며, 투자자들이 안정적으로 밀어부쳐볼 수 있는 새로운 대체재로 출발됩니다.
라이브오피스 용도는 지식산업센터 이나 기존 섹션오피스 에서는 볼 수 없었던 새로운 구성, 세대별 냉장고, 인덕션, 싱크대, 화장실 및 샤워시설을 갖춤으로
타 상품과의 차별화된 희소가치가 굉장히 높은 부동산으로 진행 될 것으로 보여집니다.
그렇기 때문에 오피스텔과, 오피스 수요층을 동시에 잡을 수 있는 상품으로 준비가 될예정이며, GTX-A노선까지 개통되는 시점에 완공이 맞물리다보니,
교통프리미엄과 시세차익까지 동시에 가져 갈 수 있는 상품으로 진행 될 것이라고 부동산 관계자들은 예측하고 있습니다.
교통의 중심이자, 20만명 기업인들을 품을 수 있는 동탄테크노밸리 에 공급되는 라이브오피스는 이제까지 없었던 혁신적인 부동산 품목으로 많은 사람들의 관심을 받을 것으로 주목됩니다.
재테크자문단은 “오피스텔을 임대 수익용으로 매입하려면 가격이 절대적으로 싸야 적절한 수익률을 거둘 수 있다”며 “하지만 값이 싸다고 임대 수요가 많지 않은 외곽 지역이나 ‘나 홀로 오피스텔’을 샀다가는 수익은커녕 애물단지가 될 수 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.
그는 “가격이 높은 역세권이나 대학가 주변의 오피스텔을 법원 경매, 미분양 땡처리 등의 틈새 시장을 통해 낮은 가격에 구하는 것이 최선”이라고 투자 방법을 제시했다.
입지에 따라 월세가 달라지는 것은 물론, 공실률에도 큰 영향을 미친다. 분양 면적에 비해 관리비가 비싼 오피스텔의 특성을 감안할 때 임대인을 찾지 못해 공실이 나면 손실이 크다.
월세를 못 받으면서 관리비만 나가는 점을 감안하면 한 달 방이 빌 때마다 연간 수익의 20%씩 줄어든다는 것이다. 또 최근의 소형 오피스텔은 가구나 가전제품을 모두 갖춘 ‘풀옵션’으로 분양하는 경우가 많다는 점도 득과 실이 있다. 그만큼 높은 월세를 받을 수 있지만 몇 년 지나면 가구·가전을 내 돈을 들여 교환해야 한다.
해마다 새 임대인을 찾아야 한다면 한두 달치의 월세는 부동산 중개업자 몫으로 나간다. 그 지역에서 오래 영업한 부동산을 골라 꾸준히 거래하고, 월세를 조금 덜 받더라도 장기계약을 유도하는 등의 대책을 세워야 한다.
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이 같은 ‘숨은 비용(히든 코스트)’을 계산하지 않고 은행 계좌에 찍히는 월세를 모두 수익으로 계산하면 나중에 낭패를 볼 수 있다.
입지와 숨은 비용을 감안해 오피스텔을 골랐다면 마지막으로 환금성을 고려해야 한다. 오피스텔은 아파트에 비해 싸 보이지만 전용 비율이 낮아 전용면적만 따져보면 단위당 가격이 만만치 않다.
입지가 좋은 곳이라면 환금성도 높은 경우가 대부분이지만 주변 여건의 변화에 따라 팔 때 고생할 수 있다는 얘기다. 당장은 아니더라도 지하철·전철 개통 같은 호재가 있는 곳이 좋다.
매수가의 절반 이상을 대출에 의존하는 무리한 투자도 금물이다.
아파트에 비해 규제가 덜한 오피스텔의 몸값 상승세가 뚜렷한 가운데, 서울 소재 분양물량이 급감하고 있어 신규 분양물량 희소가치가 두드러질 전망이다.
한국부동산원에 따르면, 2월 전국 아파트값은 지난 해 같은 달 대비 10.0% 오른데 반해 전국 오피스텔은 같은 기간 두 배가 넘는 22.8% 상승했다.
아파트에 비해 청약자격과 대출조건 등 규제가 적다는 점이 오피스텔 몸값 상승세의 주된 요인으로 손꼽힌다.
이런 가운데 올해 서울지역을 중심으로 오피스텔 분양 물량이 줄어들 것으로 전망됐다.
올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난 해 분양됐던 4만2493실에 비해 약 40% 줄어든 총 2만5310실로 집계됐다.
특히 서울 오피스텔 분양 물량은 지난해 1만949실에 비해 무려 51.3% 줄어든 5천327실로 조사됐다. 서울 분양물량이 1만실 밑으로 떨어진 것은 지난 2010년 이후 11년 만에 처음이다.
서울 3대 업무 지구인 광화문, 여의도, 강남 인근 아파트 시세를 직방 앱에서 찾아봤다.
여기서 주의해야 할 것이, 1인 가구는 의외로 회사와 집이 너무 가까운 것은 선호하지 않는답니다. 저희 임차인들이 실제로 해 주신 이야기인데, 직장이 사무실과 너무 붙어 있으면 주말에도 일하는 기분이 든다고 하더군요. 정말 그런가요?
추가로 주의 깊게 봐야 할 지하철은 2호선, 9호선, 7호선, 3호선, 신분당선 등으로 주요한 일자리를 통과하는 주요 노선입니다.
두 번째, 오피스텔은 초역세권을 좋아합니다. 역세권 도보 5분(여자 걸음 기준) 이내일수록 좋고, 비를 맞지 않는다면 금상첨화입니다.
오피스텔은 상업지에 지어지기 때문에 대부분 역에서 가깝습니다. 그리고 또 한 가지, 한밤중에도 택시 이용이 쉬우면 더더욱 좋습니다. 혼자 사는 싱글족이 일을 마치고 밤늦게 귀가 시 너무 조용한 주택가를 걸어야 가한다면 무서움을 느낄 수도 있으니까요. 그리고 오피스텔 특성상 꼭 직장인 수요만 있는 것이 아니기에 자영업 등 밤늦게 가게를 마치고 귀가하는 분들이나 새벽 오픈을 위해 일찍 나서야 하는 분들에게도 택시 잡는 것이 중요하답니다.
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세 번째, 오피스텔 뒤편으로 혼밥이 가능한 식당들이 많으면 더 좋습니다. 인근에 백화점이나 마트가 있으면 더할 나위 없고요. 다이소와 스타벅스도 싱글족들에게 소중한 존재죠.
네 번째, 예산이 된다면 이왕이면 브랜드 오피스텔이 좋습니다. 관리가 잘돼야 건물 노후도 천천히 오고, 그만큼 오랜 시간 안정적으로 임차할 수 있기 때문입니다.
임대인에게 임차하기에도 유리합니다. 푸르지오시티, 디오빌, 아크로빌, 아이파크 등 대형 건설사에서 분양하는 오피스텔이 재매각 시에도 조금 유리합니다. 건물 내 관리단이 잘 꾸려져 관리비가 적당하며, 세대 수가 많은 오피스텔이면 더 좋습니다. 건물 내 헬스클럽이 있는 것도 임차인들이 선호하는 요소 중 하나긴 하지만, 헬스클럽과 주차는 1인 가구에게 필수적인 요소는 아닙니다.
다섯 번째, 가장 먼저 언급한 직주근접 외에도 오피스텔이 필요한 입지는 학생 수요입니다.
건대 근처라든지, 강남역 1번 출구 인근은 의대, 치대, 로스쿨 등 전문 시험을 준비하는 학생들이 많이 거주하는 곳입니다. 전문 학원들이 들어서면서 오피스텔과 기숙 시설들이 인근 다가구에 많습니다. 임대료도 좋고, 공실도 거의 없죠. 대치동 인근도 단기 학원 통원을 위한 단기 풀옵션 임대를 하는 오피스텔이 있답니다.
경기도 모 지하상가의 경우, 지하상가와 맞닿은 오피스텔은 낡았지만, 인기가 높습니다. 이유는 저층부는 상가처럼 활용이 되고 있어 임차가 항상 활발하기 때문이랍니다. 정말 다양한 오피스텔의 세계가 있지요?
6. 담보대출
- 지식산업센터: 70% ~ 최대 90%​ (회사 또는 개인 신용도에 따라서 다르므로 반드시 지산 분양 전문가와 상담 후 진행하세요.)
- 오피스: 40% ~ 50%
- 오피스텔: 40% ~ 50% 였으나 최근 규제에 따라 대출이 제한적입니다.
7. 부가세 환급
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- 지식산업센터,오피스 : 부가세 환급 대상 입니다. 사업을 하다보면 부가세 환급 여부가 정말 중요하죠.
- 오피스텔: 업무용 사무실은 부가세 환급 가능(주거용은 환급 불가합니다.)
8. 세금 (취득세, 재산세, 양도세)
가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다. 세금감면으로 혜택까지 받을 수 있는 것은 오직 지식산업센터 뿐입니다.
- 지식산업센터: 취득세 50% 감면, 재산세37.5% 감면 (2022년 까지로 연장된 혜택입니다.)
세금 감면 혜택을 받은 세율은 취득세 = 2.3% (5년이상사업자 대상) 재산세 =(건물0.25%+토지0.2%~0.4%)*62.5%​
재산세는 숫자가 너무 많죠? 기본 공식은 동일하니까 가장 마지막에 있는 62.5% 만 기억해주세요. 37.5% 감면을 받아 62.5% 만 세금납부!
- 오피스, 오피스텔: 특별한 세금 관련 혜택이 없습니다. 취득세 기본 4.6% 재산세 (건물0.25%+토지0.2%~0.4%)
여기서 지식산업센터와 재산세를 비교하자면 오피스와 오피스텔은 *100% 인 것입니다.
말이 좀 어렵죠? 단순하게 지식산업센터는 취득세 = 50% 세일!재산세 = 37.5% 세일!
오피스랑 오피스텔은 세일없음! 이라고 생각하시면 조금 쉬울 것 같아요. (양도세는 일반 세율로 모두 동일합니다)